賃貸契約時の注意事項

不動産

※自分用メモに付き信頼度不明
賃貸マンション／アパートを借りる時に不安になりがちな部分を整理中。

契約の基本

  • 入居申込書ってナニ？
    • 入居の意思を確認する物。借主、借主の連帯保証人等の借主としての適正を見る為に、勤務地や年収等を見る事が多い。契約ではないので強制力は無い。のでキャンセルもオッケーだけど感じ悪い。
    • チェックされる部分
      • 本人の勤務先の安定性、収入、勤務実績（長い間働いているか）
      • 連帯保証人の年齢（定年だと収入が無いため保証人として不適格）、職業、収入
  • 保証人／連帯保証人
    • 債務の支払責任を、借主と同時に負う。日本独特の不条理な道連れ制度。
    • 基本誰に頼まれてもならない事。親兄弟等ごく親しく、人生が道連れで構わない相手とのみ行う事。
    • 但し実情として賃貸、入学、奨学金等、連帯保証を課されるケースは多い。
    • 保証人
      • 債務者が返還出来ない状況になって初めて保証人に請求できる。
      • 催告の抗弁権:まず債務者本人から取り立てろ、と請求を却下出来る
      • 検索の抗弁権:まだまだ債務者から搾り取れるからそこから搾り取れと請求を却下出来る
      • 分別の利益：保証人が複数いる場合、債務の責任範囲が均等に分割される
    • 連帯保証人
      • どちらが借りたかは関係無く、連帯責任。
      • 無限責任。契約の額面、利率等、いかなる部分も保証相手と同じ責任を負わされる。
      • 故に催告／検索の抗弁権、分別の利益も無し
    • 代理保証制度
      • 保証人が負う責任範囲を、業者が肩代わりする制度。
      • 身寄りの居ない人や、他人に迷惑を掛けたくない人のために、一定の金額で代理で保証人となる
      • 無限責任ではなく、特定の範囲（家賃滞納等）についてのみ保証する
      • 例： Homesの Pass-N http://www.next-fs.jp/financial/owner/index.html
      • 業者は保険と同じで、大多数の真っ当な借主からの手数料で利益を得る。
      • 外国では連帯保証人と言う概念自体がなく、最初に保証金を支払い、退去時に返還されるケースがある。このため、代理保証制度のように退去時に借主に返還されないシステムには問題もある。
  • 敷金／礼金／更新費用／更新手数料／仲介手数料
    • 敷金は、借主責任による損傷に対する清掃費等実費を予め預かっておくためのもの。必須ではない。
    • 礼金は無条件に貸主に借主が支払う物。借主としては基本的にデメリットでしかない。
    • 更新費用は、２年等決められた契約期間を過ぎた場合に、引き続き借主が住むための契約更新料。本来必須ではないし、借主にはメリットが無い。
    • 更新手数料は、更新費用同様更新時の契約更改に掛かる手数料を示す。こちらも借主にメリットはない。
    • 仲介手数料は、法律で最大家賃１ヶ月分までと決められている・・・はず。不動産の仲介業者が物件を仲介することで取る仲介料だが、貸主、借主のどちらから徴収しても良い。このため、貸主の意向に沿う不動産業者は借主（僕ら一般人ね）から１ヶ月分の仲介手数料を取る事が多かったが、最近はフィフティーフィフティーで、貸主５０％借主５０％と言う例が増えている。この場合、手数料半月分！と売りにしている事が多い。
  • 管理費
    • 共益費と大抵の場合ほぼ同義。五階を超える建物にはエレベータの設置義務が生じるが、こうした物件はマンション全体でこれらのメンテナンス、電気代等を負担する必要がある。
  • 鍵交換
    • 前の入居者と同じ鍵は気持ちが悪い。自分のためにも当然やっておこう。
  • 火災保険
    • これは一般的に自分の家財道具のための保険。貸主責任による火災等の場合に貸主が責任を取りたく無いから入れさせる場合がある。同様に、借主責任によって貸主のマンションが火災に合っても困るので、そのための保険に入る場合もある。

一般的な責任範囲

  • 敷金と家屋の劣化
    • 通常損耗
      • 家主は経年劣化（年数を経て自然に劣化していく事）による室内設備の劣化に対して、責任を持つ
      • これは調理場で調理をした際に壁紙が水蒸気で剥がれるような、一般的な生活による劣化状況も多くの場合含まれる
    • 現状回復義務
      • 通常損耗にある通り、借主は経年劣化による責任を負わない
      • 但しタバコのヤニ等により本来の劣化よりも激しく損傷がある場合は、清掃代として取られる場合がある。
      • タンスによる動かし傷等があった場合も、これは借主負担
    • 敷金からの減額と、敷金の返還
      • 敷金から清掃代金として上記の金額が差し引かれるが、不要だった額については契約終了時に返還される。逆に損傷が酷く現状回復に必要な額が敷金を超えた場合は、実費で請求される場合がある

相場

  • 敷金
    • 月額の0〜3ヶ月
    • 0といっても自分が汚した分のクリーニングは取られるので、後で苦しむか先に苦しむか。
  • 礼金
    • 月額の0〜3ヶ月
    • 借主には何のメリットも無い。０の物を率先して選ぼう。
  • 仲介手数料
    • 0、家賃半月、家賃1ヶ月のいずれかが多い。理由は貸主・借主どちらから取っても良いため。
  • 管理費
    • 0〜2万
    • 物件のゴージャスさにより変わる。低階層軽量鉄骨アパート等であれば０でもおかしくない。
  • 更新費／更新手数料
  • 0〜1ヶ月
    • なるべく0か、数万で収まる所を探そう

条件の折り合い

  • ネットや不動産屋では家主からの条件が色々書かれているが、これはあくまで家主の希望。実際には賃貸契約書面で詳細な条件を記載してあるため、これを元にして文面の修正、合意する事は可能。
    • 例：礼金／敷金額の変更、月額の変更、ペット可否の変更、更新料の定義の変更
  • 賃貸市場は、「斡旋会社（仲介会社）」「管理会社」「オーナ（所有者）」で構成される。
    • この内斡旋会社と管理会社は同一会社が行っている事もある
      • この場合紹介料が低額、或は０の場合もある。
    • オーナと管理会社は、月額の家賃からそれぞれの取り分を貰っている
      • 注：管理費＝管理会社の取り分ではない

基礎知識を踏まえたリスクヘッジ

  • 入居申込書の法的拘束力
    • こちらは拘束力は基本的に無い（契約条件が無い）が、礼儀として気軽に申し込まない事。
    • 不安であれば不動産屋に拘束力が無い事も念のため確認をする事。（更に不安であれば録音でも何でも。）
  • 災害時の補償範囲
    • 住宅火災保険
      • 一般に、天災による火災時に家財道具の補償をする
    • 住宅総合保険
      • 一般に、天災人災によらず、焼失、盗難等に対し家財道具の補償をする
    • 借家人賠償特約付住宅総合保険
      • 借主の瑕疵により住宅（借主の持ち物でなく貸主の持ち物）に損傷が生じた場合にも補償をする
    • いずれも名前ではなく補償範囲を確認する事
    • なるべく借家人賠償特約付住宅総合保険を選ぶ事。
  • 現状回復義務の度合い
    • 通常損耗対処としてのハウスクリーニング代が、借主負担（敷金天引き）か、貸主負担か
    • ペットを飼った場合には強制的にハウスクリーニングが入る、等もあり得る。
    • 現状回復の瑕疵について賃貸契約書文面を確認する事
  • 保証人
    • なるべく保証人が必要無い賃貸を選ぶ事。
    • 保証人には条件が多々あり、契約条項が金銭の変更も許可している場合、例えば契約時には１０万円の補償であっても、途中で更改されて１００万円になっていても連帯責任は変わらない。


参考：賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-4-jyuutaku.htm